开发区居住空间的形成依赖于多元主体的共同作用。首先是居民的自主选择，依据家庭特点和个人偏好考虑多种因素，受个人收人的制约(柴宏博等，2016)，最终作为住房市场上的需求方达成交易；其次，房地产商在供给过程中，根据郊区环境和土地获取成本特点，在更细分的市场上提供不同层次的住房，匹配不同消费阶层的需求，在空间上达到均衡；另外，地方政府和开发区企业能依靠政策等手段干预住房市场—或安排公共服务设施的空间布局，或直接补贴选择特定类型的居民；再有，开发区与母城及周边地区存在一定程度上的信息、物质和人员联系，表现出向心或离心的特点，母城的发展以及周边整个大区域的发展战略都直接影响到开发区居住功能的发展。

1 居民个体对居住地的选择

居民个人对居住地选择的重要影响因素包括:住房本身特点、交通区位、周围商服公共设施，并且后两者都可以归为区位因素。市场条件下，这三大因素从供给方面来说，也是影响房地产价格的重要变量。住房商品化改革以来，居民对于居住区位选择和住宅购买拥有越来越大的自由度。从单位的约束中解放出来后，社会地位、身份职业的重要性下降，收人成为影响区位选择的主要约束条件。当收人上升时，预算增加，家庭的居住需求亦上升，在更高的价格下，对居住地进行选择的空间扩大，并且因素组合更加多样化。问卷统计也反映出这一特点。随着收人增加，居民对多数因素的要求也有所上升，如中小学、安全放心、医疗保健、住区环境、物业管理，都是涉及较高生活质量的部分。而水电煤气等基本保障，对于低收人的居民明显更为敏感。此外，高收人者更关注通勤、超市购物和餐饮饭店等。

在家庭收人一定的情况下，不同家庭、不同居民个人偏好也存在不同的影响。例如家庭规模大，对住房套型的要求就比较高；中青年居民因上班通勤，对交通区位的因素会更为敏感；有老年人和未成年人的家庭则更关注周围商服和公共设施配置，但具体又可细分—老年人更关心医疗和休闲场所，未成年人则更注重教育设施的质量。

在开发区，家庭结构对居住地选择各变量的影响较为清晰。未婚居民对通勤、生活基础设施、购物、娱乐、餐饮、安全等更加重视，而已婚有子女的家庭对中小学、幼儿园、邻里关系和社区服务几方面有明显的偏重。有未成年人的家庭由于父母多为上班族，通勤要求较高，除此之外对中小学、幼儿园有明显偏好；有老年人的家庭则更看重水电煤气、医疗保健、住区环境和邻里关系。

2 开发区住宅开发成本和定位

一般而言，理想的郊区住宅拥有良好的人居环境，因级差地租的存在，郊区土地相对低廉，房地产开发密度也比市中心低。郊区交通路网较为稀疏，房地产开发多沿交通轴线进行组团式开发，利用高速、快速道路建设组团式住宅。开发区作为诸多郊区的类型之一，也具备上述特点，亦庄(绿化率达50%)是北京市绿化率最高的区域，其人均居住面积远超过北京市的平均水平。与旧城改造相比，郊区房地产开发更具有成本优势，从中能获取更大的级差收益(轩明飞，2006)，这也是越来越多郊区受到开发商青睐的重要原因。当然，郊区房地产开发也受到土地利用规划管理的制约，存在土地谈判成本与政策风险，存在生活服务设施配套成本高等问题。很多房地产公司热衷于郊区住宅开发，主要考虑到较富裕阶层的高档住宅和第二住所需求，满足其私家车出行的要求(陈如勇，2000)。然而，值得指出的是，在中国土地市场化背景下，无论是被动的还是主动的郊区化(Feng et al, 2008)，参与的主体大多是一般市民，其目的多缘于增加住宅面积、改善基本的居住环境，更需要造价低廉、与城区公共交通发达、通勤便捷的经济适用型住宅，但无疑开发区的这类住宅配套明显偏少。

3 地方政府的干预

住房市场依然是受政策影响最大的交易市场之一。对于政府来说，政策的制定除了具有规范住房市场交易的作用外，更重要的是具有目标和主观意图，这种目标既可以是单一的，也可以是多元的，也可能事与愿违出现与初衷相违背的结果。

地方政府对居住空间的影响既有市场手段，又有非市场手段(图4)。开发区政府政绩考核中以GDP和财政收人为重要指标，加上区域竞争压力，开发区政府容易把财政收人最大化作为追求的核心目标，通过土地资源的出让、交易以及对土地一级市场的垄断，获得高额财政收人。地方政府还通过非市场的渠道，如城市规划、有意图地控制居住用地与其他用地比例、安排居住区的空间布局，配备生活服务设施等，直接或间接地影响居民的居住选择和居住空间格局的塑造。此外，影响居住的非市场政策为对居民的选择，如开发区政策对于高素质人才或海外归国人才具有明显的倾向性，为其购房、子女人学等提供优惠政策等便利。

总体而言，北京经济技术开发区政府希望通过产业区建设，打造城市形象，吸引大量高素质人才居住，从而使“经济特区”进一步上升为“社会特区”。这种建设模式在中关村得到了实现，中关村科技园附近形成了自领阶层聚居区，62%商品购房者中不仅有高科技、外资企业员工，也有企业老总、企业管理人员(王宏伟，2003)。然而，由于产业类型、所处区位、公共配套质量不同，开发区对于一般职工吸引力更大，而对企业老总和高管人员的居住吸引并不强烈，导致职工在经济实用型住宅的人住率较高，但这一类的住房供给却比较紧缺。

4 开发区企业的作用

开发区企业生产过程中，劳动力是重要投人要素，既需要雇佣大量劳动力，又需维持劳动力的稳定，留住专业人才。为了稳定人才的流动性，企业一个重要手段便是协助解决职工住房问题和生活配套，通过补助优惠等方式为职工的居住和其他相关活动提供便利。在北京经济技术开发区内，开发区和企业合作为区内职工提供永康公寓，中芯国际单独为本企业产业工人提供租住社区并配备自办高质量的幼儿园、小学等，取得一定成效。

企业在某种程度上承担了相对多的社会职能，在这种作用下形成的居住社区，与以往的单位社区有类似之处。住宅产权、基本生活配套都由企业提供，面向对象都是本企业职工，形成了以工作单位相同为特征的同质性社区。但企业供给模式有利有弊，若任由企业配备社会服务职能，很难摆脱自由市场条件下资源配置的无序性、重复性和低水平问题。

另外，受企业的这些措施影响最大的还是企业中层次较低、收人较少、在住房市场上选择余地较小的操作工阶层。企业提供的租住住房没有产权，并且套型设计等都按公寓的统一标准，不能满足多样化需求。若员工拥有较高收人，在住房选择上便拥有更大的自由度，更倾向于去购买能够满足自己和家庭居住需求、产权更完整的商品房。中芯国际许多员工在结婚后搬离企业的租住社区，就是例证。

5 母城及周边地区的影响

北京经济技术开发区最早作为一个工业园区，为北京市的一个产业功能区，许多社会职能仍需要母城提供。但实际上，开发区距离母城较远，若每项社会职能和生活服务设施都与母城共用，一方面会对居住在城区、工作地在开发区的人群造成较大通勤压力；另一方面，会对开发区内居民出行造成不便，进而会影响居民在此居住的可能性，还会产生拥挤、通行效率低下等城市交通问题。因此，开发区有必要从工业园区向科、工、贸、商、住多功能复合发展方向转化，逐步进化成为初具规模的新城，打破原来居住、产业、服务空间与主城区有千丝万缕关系的状态，形成一个新的、富有活力的综合性次级中心。当然老城的功能疏解也为开发区向新城转变、大量集聚居住人口提供了机遇(王慧，2003) .

开发区对于周边地区来说，符合增长极理论所描述的典型特征。开发区产业的极化作用占主导，引导外来人口集聚，进而引发对居住空间的需求。北京经济技术开发区周围的大兴、通州等地，乃至更远的河北、山西，都有大量人口进人开发区定居，如在金地格林、上海沙龙小区，外地人口已远远超过了本市户籍人口。但应指出，开发区对层次较高的人才居住创业有相应政策，而对产业工人的居住条件考虑得相对不足，导致这部分人群易受低租金吸引，扩散到开发区周边城中村居住的现象较为普遍，使开发区周边出现一个环境差、社会问题较多的居住环带。从更大尺度范围来看，开发区对促进区域总体发展也具有重大作用。亦庄是北京的东南门户，位于京津地区发展轴带的黄金节点，区域作用已逐渐显现。在问卷调查中发现，已出现少量在天津、廊坊工作，但在亦庄定居的人口，说明在京津冀协同发展背景下，北京经济技术开发区在区域居住空间整合中发挥了一定作用。